집값이 10억인 아파트, 생애최초라서 8억 대출 받을 수 있다고 생각했는데 은행에서 **“이제 7억까지만 가능해요”**라고 하더라고요.

2025년 6월부터 또다시 바뀐 LTV 규제 때문인데요. 생애최초 주택구매자도 이제 70%까지만 대출이 가능해졌거든요.

“도대체 LTV가 뭐길래 이렇게 자주 바뀌는 거야?” 하시는 분들을 위해 2025년 9월 최신 규제까지 완벽하게 정리해드릴게요!

내 집 마련을 꿈꾸고 계신다면 꼭 알아야 할 정보니까 끝까지 읽어보시길 추천드려요! ✨

 

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LTV가 뭔지 정확히 알고 계신가요?

LTV는 Loan To Value의 줄임말로, 한국말로는 담보인정비율이에요. 쉽게 말하면 **“집값 대비 얼마까지 대출해줄 수 있는가”**를 나타내는 비율이죠.

예를 들어 10억원짜리 아파트를 담보로 맡기면 LTV 70%일 때 최대 7억원까지 대출이 가능하다는 뜻이에요!

🔹 왜 LTV가 중요한가요? • 내가 받을 수 있는 대출 한도의 상한선을 결정 • 집값이 떨어져도 은행이 손해보지 않을 안전장치 • 부동산 시장 과열을 막는 정부의 브레이크 역할

친구가 “10억짜리 아파트에 8억 대출 받았어!”라고 하면 LTV 80%로 대출받은 거구나 하고 이해하시면 돼요.

LTV 기본 개념을 나타내는 집과 퍼센트 기호 아이콘

 

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LTV 계산법, 5초만에 계산하는 방법

LTV 계산은 정말 간단해요! 초등학교 수학만 알면 누구나 할 수 있거든요.

🔹 LTV 계산 공식 LTV = (대출금액 ÷ 주택담보가치) × 100

실제 예시로 계산해볼까요? KB시세 8억원인 아파트를 사려고 하는데, 5억 6천만원 대출을 받으려고 한다면?

🔹 단계별 계산 1단계: 대출금액 = 5.6억원 2단계: 주택담보가치 = 8억원 3단계: LTV = (5.6억 ÷ 8억) × 100 = 70%

이렇게 계산한 70%가 해당 지역의 LTV 규제 한도 이내라면 대출 승인이 가능하다는 뜻이에요!

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⚠️ 주의할 점 주택담보가치는 실제 매매가와 다를 수 있어요. 보통 감정평가액이나 KB시세를 기준으로 하거든요!

LTV 계산법을 설명하는 계산기와 주택 모형 아이콘

 

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2025년 6월, 또다시 바뀐 LTV 규제

2025년 가계대출이 한 달에 56조원씩 폭증하자 정부가 6월 27일 긴급회의를 열고 6월 28일부터 규제를 강화했어요!

🔹 주요 변화사항 ✅ 생애최초 LTV 축소: 80% → 70% (수도권·규제지역) ✅ 주담대 한도 제한: 최대 6억원까지만 가능 ✅ 다주택자 대출 금지: LTV 0% (완전 차단) ✅ 전입의무 부과: 6개월 이내 의무 거주 ✅ 대출기간 제한: 최대 30년까지만

예를 들어 강남구 10억 아파트를 생애최초로 산다면: • 기존: 8억원 대출 가능 (LTV 80%) • 현재: 6억원 대출 가능 (6억원 한도 적용) 무려 2억원이나 줄어든 거예요!

다만 일반지역은 여전히 생애최초 LTV 80%가 유지되고 있어서 지방으로 눈을 돌리는 분들이 많아지고 있어요.

2025년 6월 규제 강화를 나타내는 경고 표시

 

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DTI, DSR과는 어떻게 다른 걸까요?

대출받으려고 하면 LTV, DTI, DSR 이 세 가지가 정말 헷갈리죠? 저도 처음엔 그랬어요!

🔹 핵심 차이점 • LTV: 집값 기준으로 얼마까지 빌려줄 수 있나 • DTI: 내 소득으로 주택대출을 얼마까지 갚을 수 있나 • DSR: 내 소득으로 모든 대출을 얼마까지 갚을 수 있나

구분 기준 계산법 특징

LTV 집값 대출금 ÷ 담보가치 대출 한도의 상한선

DTI 소득 주택대출 상환액 ÷ 연소득 주택대출만 고려

DSR 소득 모든 대출 상환액 ÷ 연소득 전체 부채 고려

🔹 핵심 포인트 이 세 가지 중에서 가장 낮은 한도가 실제 대출 가능 금액이 돼요! 예를 들어 LTV로는 7억, DTI로는 5억이 나왔다면 실제로는 5억까지만 대출이 가능하다는 뜻이죠.

그래서 대출받기 전에 세 가지 모두 계산해보는 게 중요해요!

DTI, DSR, LTV 비교를 나타내는 기둥 차트 아이콘

 

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스트레스 DSR도 알아야 해요

2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시행되고 있어요. 이게 뭐냐면, **“금리가 오르면 얼마나 갚을 수 있을까?”**를 미리 계산해서 대출 한도를 정하는 거예요!

🔹 가산금리 현황 • 수도권: 실제 금리 + 1.5%포인트 • 지방: 실제 금리 + 0.75%포인트

예를 들어 실제 금리가 4%라면: • 수도권: 5.5%로 계산 (더 보수적인 심사) • 지방: 4.75%로 계산

이 때문에 실제 대출 한도가 더 줄어들 수 있어요. 특히 수도권에서 대출받으려는 분들은 예상보다 훨씬 적은 금액만 나올 수 있으니 주의하세요! ⚠️

스트레스 DSR을 나타내는 압력계

 

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2025년 9월 지역별 LTV 한도 완벽 정리

2025년 현재 LTV 규제는 지역과 주택수에 따라 완전히 다르게 적용돼요. 복잡하지만 표로 정리하면 한눈에 들어와요!

?️ 현재 규제지역 (2025년 9월 기준) 강남구, 서초구, 송파구, 용산구가 투기·투기과열지역으로 지정되어 있어요.

지역구분 주택가격 무주택자 다주택자 생애최초(변경) 한도제한

투기과열지구 9억 초과 20% 0% 70% 6억원

투기과열지구 9억 이하 40% 0% 70% 6억원

조정대상지역 9억 초과 30% 0% 70% 6억원

조정대상지역 9억 이하 50% 0% 70% 6억원

일반지역 제한 없음 70% 60% 80% 제한없음

 

🔹 가장 큰 변화! 생애최초도 수도권·규제지역에서는 80% → 70%로 축소되었어요. 하지만 일반지역은 여전히 **80%**가 유지되고 있습니다.

예를 들어 8억 아파트를 생애최초로 구매한다면: • 강남구: 6억원 (한도제한 적용) • 일반지역: 6.4억원 (LTV 80% 적용) 4천만원 차이가 나는 거죠!

그래서 요즘 많은 분들이 지방 부동산에 관심을 가지고 있어요.

지역별 LTV 규제를 나타내는 한국 지도

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✅ LTV 우대 조건, 나는 해당될까?

생애최초나 서민실수요자 혜택을 받으려면 까다로운 조건들을 모두 충족해야 해요. 한번 체크해보실까요?

 

🔹 생애최초 주택구매 자가진단

☑️ 무주택 세대주인가요? ☑️ 부부합산 연소득 7억원 이하인가요? ☑️ 순자산 7.25억원 이하인가요? ☑️ 주택담보대출 잔액이 없나요? ☑️ 아직 생애최초 특례를 사용한 적이 없나요? ☑️ 6개월 이내 전입할 수 있나요? (2025년 신규 추가!)

🔹 서민실수요자 자가진단 ☑️ 부부합산 연소득 6억원 이하인가요? ☑️ 주택가격 6억원 이하인가요? ☑️ 무주택자 또는 1주택 실거주자인가요? ☑️ 투기과열지구가 아닌 지역인가요?

위 조건을 모두 만족해야 우대 LTV를 받을 수 있어요! 하나라도 해당하지 않으면 일반 LTV가 적용되니까 꼼꼼히 체크해보세요.

 

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🔹 은행원 친구가 알려준 실무 Tip “2025년 들어서 규제가 너무 자주 바뀌어서 은행마다 적용 시점이 조금씩 달라요. 여러 은행에서 상담받아보시고, 최신 정보를 꼼꼼히 확인하세요!”

LTV 우대조건 자가진단을 나타내는 체크리스트

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마무리하며

지금까지 2025년 9월 최신 LTV 규제에 대해 알아봤어요! 정리하자면:

• LTV는 집값 대비 대출 가능 비율 • 2025년 6월부터 생애최초도 70%로 축소 (수도권·규제지역) • 주담대 한도는 6억원으로 제한 • 스트레스 DSR로 실제 한도는 더 줄어들 수 있어요 • 일반지역은 여전히 생애최초 80% 유지

2025년 들어서 정말 많은 변화가 있었죠. 특히 생애최초 주택구매자도 예외 없이 규제가 강화되어서 내 집 마련이 더욱 어려워진 게 현실이에요.

하지만 정확한 정보를 알고 있으면 그래도 최선의 선택을 할 수 있을 거예요!

다음 시간에는 DTI와 DSR 계산법에 대해 더 자세히 알아보도록 할게요!

궁금한 점이 있으시면 언제든 댓글로 남겨주세요. 내 집 마련의 꿈, 포기하지 말고 함께 이뤄나가요!✨

 

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※ 본 정보는 2025년 9월 3일 기준이며, 정책 변경에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 정보는 해당 금융기관에 직접 문의하시기 바랍니다.

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