공시가격 서울 18.67% 폭등, 보유세 얼마나 오를까? 1분 계산법
공시가격이 오르면 재산세, 종부세, 건강보험료까지 연쇄적으로 올라갑니다. 2026년 공동주택 공시가격이 서울 기준 18.67% 상승하면서, 보유세 부담이 체감될 수준으로 커졌습니다. 이 글에서 내 아파트 보유세가 실제로 얼마나 오르는지, 1분 안에 계산하는 방법을 알려드립니다.
2026년 공시가격, 얼마나 올랐나
국토교통부가 2026년 1월 1일 기준 공동주택 공시가격을 발표했습니다. 핵심 수치는 이렇습니다.
| 지역 | 상승률 | 비고 |
|---|---|---|
| 전국 평균 | +5.06% | 2년 연속 상승 |
| 서울 | +18.67% | 전국 최고 상승률 |
| 세종 | -0.38% | 유일한 하락 지역 |
| 경기 | +3.2% | 서울 대비 상승폭 제한적 |
| 부산 | +2.8% | 지방 광역시 평균 수준 |
서울 아파트 공시가격이 18.67% 올랐다는 건, 작년까지 공시가격 8억이던 아파트가 올해 약 9억 5천만 원으로 뛴다는 의미입니다. 이 숫자가 재산세와 종부세 계산의 출발점이 됩니다.
보유세 1분 계산법 — 5억·10억·15억 구간 시뮬레이션
보유세는 재산세 + 종합부동산세(종부세) 의 합계입니다. 1세대 1주택 기준으로 각 구간별 변화를 시뮬레이션했습니다.
공시가격 5억 원 아파트
| 항목 | 2025년 | 2026년 | 변화 |
|---|---|---|---|
| 공시가격 | 4억 2천 | 5억 | +18.67% |
| 재산세 | 약 42만 원 | 약 52만 원 | +약 10만 원 |
| 종부세 | 0원 | 0원 | - |
| 보유세 합계 | 약 42만 원 | 약 52만 원 | +약 10만 원 |
공시가격 5억 원 구간은 종부세 과세 기준(1세대 1주택 12억 원) 아래이므로 종부세는 없습니다. 재산세만 약 10만 원 정도 늘어납니다.
공시가격 10억 원 아파트
| 항목 | 2025년 | 2026년 | 변화 |
|---|---|---|---|
| 공시가격 | 8억 4천 | 10억 | +18.67% |
| 재산세 | 약 142만 원 | 약 175만 원 | +약 33만 원 |
| 종부세 | 0원 | 0원 | - |
| 보유세 합계 | 약 142만 원 | 약 175만 원 | +약 33만 원 |
10억 원도 종부세 기준 이하입니다. 하지만 재산세 자체가 누진 구간에 걸리면서 부담이 눈에 띄게 증가합니다.
공시가격 15억 원 아파트
| 항목 | 2025년 | 2026년 | 변화 |
|---|---|---|---|
| 공시가격 | 12억 6천 | 15억 | +18.67% |
| 재산세 | 약 267만 원 | 약 330만 원 | +약 63만 원 |
| 종부세 | 약 15만 원 | 약 72만 원 | +약 57만 원 |
| 보유세 합계 | 약 282만 원 | 약 402만 원 | +약 120만 원 |
15억 원 구간부터는 종부세까지 부과됩니다. 1세대 1주택 공제 12억 원을 초과하는 3억 원에 대해 종부세가 매겨지며, 재산세까지 합하면 보유세가 연간 약 120만 원 증가합니다.
1세대 1주택 특례 감면, 꼭 확인하세요
공시가격이 올랐더라도 감면 혜택을 놓치면 안 됩니다.
1세대 1주택자 재산세 특례 (2026년 기준)
- 공시가격 9억 원 이하: 세율 0.05% 특례 적용 (일반 세율 대비 최대 50% 감면)
- 세부담 상한제: 전년 대비 재산세 인상 폭이 일정 비율을 넘지 못하도록 제한
- 공시가격 3억 이하: 전년 대비 105% 상한
- 공시가격 3억 초과 6억 이하: 110% 상한
- 공시가격 6억 초과: 130% 상한
세부담 상한제 덕분에 공시가격이 18% 올라도 재산세가 18%씩 한꺼번에 오르지는 않습니다. 하지만 상한 범위 내에서 매년 누적되므로, 2 ~ 3년 뒤에는 인상분이 고스란히 반영됩니다.
종부세 1세대 1주택 공제
- 기본 공제: 공시가격 12억 원 (다주택자는 9억 원)
- 고령자 공제: 만 60세 이상 10 ~ 30%
- 장기보유 공제: 5년 이상 20 ~ 50%
- 고령자 + 장기보유 합산 최대 80% 공제 가능
만 65세 이상이면서 15년 이상 보유한 1주택자라면, 종부세가 사실상 0원에 가까워질 수 있습니다. 본인의 나이와 보유 기간을 꼭 확인하세요.
공시가격 올라가면 건보료도 오릅니다
공시가격 상승의 영향은 세금에서 끝나지 않습니다. 건강보험료 지역가입자의 재산 보험료 산정 기준에도 공시가격이 반영됩니다.
지역가입자이면서 아파트를 보유하고 있다면, 공시가격 인상분만큼 건보료가 올라갈 수 있습니다. 특히 퇴직 후 지역가입자로 전환된 분들은 타격이 큽니다.
또한 공시가격 상승은 기초생활수급자의 재산 기준에도 영향을 미칩니다. 주택 재산 평가액이 올라가면서 수급 자격이 달라질 수 있습니다.
내 아파트 공시가격 조회하는 방법
직접 확인하는 게 가장 정확합니다. 두 가지 방법이 있습니다.
방법 1: 국토부 공시가격 알리미
- 부동산 공시가격 알리미 사이트(realtyprice.kr) 접속
- “공동주택 공시가격” 메뉴 선택
- 주소 입력 후 조회
열람 기간(보통 3 ~ 4월)에는 의견 제출도 가능합니다. 공시가격이 실거래가 대비 과도하다고 판단되면 이의신청을 할 수 있습니다.
방법 2: 위택스 재산세 미리 계산
- 위택스(wetax.go.kr) 접속
- “지방세 미리 계산” → “재산세” 선택
- 공시가격, 주택 유형, 보유 기간 입력
위택스에서는 세부담 상한제까지 반영된 실제 납부 예정 금액을 확인할 수 있어서 더 실용적입니다.
공시가격 상승기에 할 수 있는 3가지
1. 세부담 상한 확인
올해 재산세 고지서가 나오면, 전년 대비 인상 폭이 상한 범위 내인지 확인하세요. 상한을 초과해서 부과된 사례가 드물지 않습니다. 위택스에서 미리 계산한 금액과 실제 고지서를 비교하는 습관이 중요합니다.
2. 종부세 합산 배제 신고
임대사업자로 등록된 주택은 종부세 합산 배제를 신고할 수 있습니다. 매년 9월 16일 ~ 30일 사이에 관할 세무서에 신고해야 합니다.
3. 1세대 1주택 요건 정비
부부 공동명의일 때와 단독명의일 때 종부세 계산 방식이 다릅니다. 공동명의는 각자 9억 원씩(합산 18억 원) 공제받지만 고령자·장기보유 공제가 안 됩니다. 단독명의는 12억 원 공제에 고령자·장기보유 공제까지 가능합니다. 본인 상황에 유리한 쪽을 비교해 보세요.
공시가격 이의신청 기한을 놓치지 마세요. 매년 공시가격 열람 기간(3 ~ 4월) 중 의견을 제출할 수 있습니다. 실거래가 대비 공시가격이 과도하게 산정됐다면, 근거 자료(실거래 사례, 감정평가서 등)를 첨부해 이의신청하세요. 인정되면 재산세와 종부세 모두 줄어듭니다.
자주 묻는 질문
공시가격이 오르면 재산세는 바로 그만큼 오르나요?
아닙니다. 세부담 상한제 때문에 한 해에 오를 수 있는 재산세에는 한도가 있습니다. 공시가격 6억 초과 주택은 전년 대비 최대 130%까지만 인상됩니다. 다만, 상한 범위 내에서 매년 누적 인상되므로 몇 년 뒤에는 결국 반영됩니다.
종부세는 언제부터 내야 하나요?
1세대 1주택 기준, 공시가격이 12억 원을 초과할 때 종부세가 부과됩니다. 다주택자는 9억 원입니다. 매년 12월 1일 ~ 15일에 납부합니다.
공시가격은 실거래가와 같은 건가요?
다릅니다. 공시가격은 국토교통부가 산정하는 행정 목적의 기준가격으로, 실거래가의 60 ~ 80% 수준입니다. 2026년 공시가격 현실화율은 전국 평균 약 69%입니다.
전세로 살고 있어도 영향이 있나요?
직접적인 세금 영향은 없습니다. 하지만 건강보험료 지역가입자라면 전세 보증금도 재산 항목에 포함되어 보험료에 영향을 줄 수 있습니다.
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